再建築不可の実家を手放す4つの方法｜リフォームして売る前の注意点も
「この家は再建築不可なので、うちでは扱えません」。不動産会社にそう言われて困っている方は少なくありません。再建築不可の家でも、出口はあります。 まずは仕組みを知り、4つの方法を比べてみましょう。
再建築不可とは
建築基準法では、建物を建てる敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと決められています（接道義務、建築基準法43条）。
古い住宅地では、この条件ができる前に建てられた家が多く残っています。こうした家は今そこに建っていることは問題ありませんが、取り壊すと同じ場所に新しい家を建てられないため、「再建築不可」と呼ばれます。
なぜ売れにくいのか
- 建て替えができないため、長く住む前提の買い手に選ばれにくい
- 担保価値が低く、住宅ローンの審査が通りにくい
- 買い手が現金で買える人や専門業者に限られる
その結果、相場は同じ地域の普通の家より大きく下がります。
方法1：隣の家の人に売る
いちばん高く売れる可能性があるのが、隣地の所有者です。隣の人にとっては、敷地が広がるうえ、自分の土地と合わせることで接道の条件を満たせる場合があります。
いきなり訪ねるのが難しければ、不動産会社に間に入ってもらう方法もあります。
方法2：接道の条件を満たして「再建築可」にする
次のような方法で、再建築できる状態に変えられることがあります。
- 隣地の一部を買う、または借りて、道路に2m以上接するようにする
- 道路の幅が足りない場合に、敷地を後退させる（セットバック）
- 特定行政庁の許可・認定を受ける（建築基準法43条2項）
どれが使えるかは、敷地と道路の状況、自治体の基準によって変わります。自治体の建築指導の窓口や、建築士に相談してみてください。再建築可になれば、普通の家として仲介で売れる可能性が出てきます。
方法3：リフォームして売る（2025年4月以降は要注意）
建て替えはできなくても、リフォームして住める状態にしてから売る方法があります。ただし、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建ての住宅などでは、大規模なリフォームに建築確認が必要になりました。
国土交通省によると、「大規模なリフォーム」とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について、過半を改修する工事のことです。たとえば屋根の全面改修や階段の架け替えがこれにあたります。キッチン・トイレ・浴室などの水回りのリフォームは対象外です。
再建築不可の家は、建築確認が必要な工事がしにくい場合があります。リフォームを前提に売るなら、工事の内容を事前に自治体や建築士に確認しましょう。
方法4：再建築不可を扱う買取業者に売る
隣地への売却も接道の確保も難しい場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売るのが現実的です。業者は、賃貸物件として活用する、隣地と合わせて再生するなどのノウハウを持っているため、一般の買い手がつかない物件でも値段をつけてくれることがあります。
- 現状のまま売れる（残置物ごと引き取る業者もある）
- 売却までの期間が読みやすい
- 価格は仲介の相場より低めになりやすい
業者によって査定額の差が大きい分野なので、2社以上に査定を依頼して比べましょう。
どの方法から試すべきか
おすすめの順番は、隣地への打診 → 接道確保の可能性を確認 → 買取業者の査定です。隣地や接道の話は時間がかかることもあるため、並行して買取業者の査定を取っておくと、判断の基準ができます。
自分の家にどの出口が合うか分からない場合は、無料診断で目安を確認できます。
参考にした公的情報
この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の事情に対する法律・税務上の助言ではありません。制度の内容は変わることがあるため、最新の情報は記事内の公的機関のページでご確認ください。