自分の共有持分だけを売る方法｜相場が下がる理由と後悔しない進め方
共有名義の不動産でも、自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売れます。 兄弟と話がまとまらない、共有者と疎遠になっている、といった場合の現実的な出口です。
ただし、持分だけの売却には独特のクセがあります。売る前に知っておきたいポイントをまとめました。
共有持分とは
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときの、それぞれの所有権の割合のことです。たとえば兄弟3人で実家を均等に相続した場合、それぞれが3分の1ずつの持分を持っています。
家全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分を売ることは各自の自由です。
持分だけだと価格が下がる理由
持分の価格は、単純に「家全体の価格×持分割合」にはなりません。多くの場合、それより大幅に低くなります。 理由は次のとおりです。
- 持分を買っても、他の共有者がいるため自由に住んだり貸したりできない
- 家全体を売るには、結局ほかの共有者との交渉が必要になる
- そのため一般の人はまず買わず、買い手が専門業者に限られる
買取業者は、買った後に他の共有者と交渉して持分をまとめる、あるいは共有物分割の手続きを取るなどの手間とリスクを見込んで価格を決めます。その分が差し引かれると考えてください。
売る前にやっておきたい3つのこと
1. 家全体の相場を知っておく
持分の査定額が妥当かどうかを判断するには、まず家全体の相場を知る必要があります。不動産会社の無料査定で、おおよその金額を把握しておきましょう。
2. 他の共有者に買い取りを打診する
持分のいちばん良い買い手は、多くの場合ほかの共有者です。共有者なら持分を買い増すことで家を自由に使えるようになるため、業者より高い価格を出せる可能性があります。
いきなり業者に売ると、共有者は知らない会社と共有することになり、関係が悪化しかねません。「業者に売る前に、まずあなたに声をかけた」という順番を踏むだけでも、後々のトラブルを減らせます。
3. 買取業者は2社以上で比べる
共有持分の査定額は、業者によって差が出やすい分野です。1社だけで決めず、必ず複数社の査定を比べましょう。査定を申し込んだからといって、売る義務はありません。
売却の流れ
- 登記簿で自分の持分割合と名義を確認する（相続登記が済んでいることが前提）
- 家全体の相場を調べる
- 他の共有者に買い取りの意向を確認する
- 共有持分を扱う買取業者2社以上に査定を依頼する
- 条件を比べて契約し、持分の移転登記をする
名義が亡くなった親のままの場合は、先に相続登記が必要です。詳しくは相続登記の義務化をご覧ください。
税金についての注意
持分を売って利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税がかかることがあります。相続した不動産は取得費が分からないケースも多く、計算によって税額が変わります。売却前に税理士や税務署で確認しておくと安心です。
まとめ
- 自分の持分は、共有者の同意なしで売れる
- 価格は「全体×持分割合」より下がるのが普通
- 最初に共有者へ買い取りを打診し、その後に業者を比べる
話し合いの進め方は兄弟が売却に反対しているときの5つの選択肢でも詳しく解説しています。
参考にした公的情報
この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の事情に対する法律・税務上の助言ではありません。制度の内容は変わることがあるため、最新の情報は記事内の公的機関のページでご確認ください。