相続した実家を売るときの税金｜3000万円控除と「3年以内」の条件

相続した実家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。ただし、条件を満たせば利益から最高3,000万円を差し引ける特例があり、税金がかからない場合もあります。 この特例には「相続から3年」に関わる期限があるため、売るかどうか迷っている段階から知っておくことが大切です。

この記事は一般的な仕組みの説明です。実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

税金がかかるのは「利益」が出たときだけ

売ったときの税金は、売った金額そのものではなく、**利益（譲渡所得）**にかかります。

譲渡所得＝売った金額 −（取得費＋売るためにかかった費用）− 特別控除

古い実家は取得費が分からないことも多く、その場合は売った金額の大部分が利益として計算されやすくなります。だからこそ、特例が使えるかどうかの影響が大きくなります。

区分	条件	税率
長期譲渡所得	売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年を超える	所得税15%・住民税5%（ほかに復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	所得税30%・住民税9%（ほかに復興特別所得税）

相続した家は、親が買った時期を引き継ぐため、長く住んでいた実家なら長期譲渡所得になることが多いです。復興特別所得税は、所得税の額に2.1%を掛けて計算します。

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けます。2024年1月1日以後の売却で、その家と土地を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円になります。

国税庁が示している主な条件は次のとおりです。

条件	内容
売る期間	2027年12月31日までに売ること
「3年」の期限	相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
建てられた時期	1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家
住んでいた人	相続の直前に、亡くなった親以外に住んでいた人がいなかったこと
建物の種類	マンションなどの区分所有建物ではないこと
売る金額	1億円以下
耐震・取り壊し	耐震基準を満たすようにリフォームするか、取り壊すこと（売った年の翌年2月15日までに買主が行う場合も対象になる扱いがある）
手続き	市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取り、確定申告をすること

親が老人ホームなどに入所していて、亡くなる直前に家に住んでいなかった場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば対象になることがあります。

期限は「相続した日から3年」ちょうどではなく、3年を経過する日が属する年の12月31日までです。たとえば相続が始まったのが2024年5月なら、3年を経過する日は2027年5月で、期限はその年の12月31日になります。

売りに出してから実際に売れるまでには時間がかかることがあります。期限から逆算して、早めに動き始めるのが安心です。

相続税を払った人は、払った相続税の一部を取得費に足せる特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）があります。相続が始まった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが条件です。

ただし、この特例と3,000万円控除は同じ家・土地で両方使うことはできません。どちらが有利かは状況によって変わるため、税理士に相談してください。

売るまでの全体の流れは、相続した実家を売る流れと期間にまとめています。住む・貸すなど、売る以外の選択肢も含めて比べたい場合は相続した実家・空き家をどうする？をご覧ください。

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（いずれも2026年11月6日に確認）

この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の事情に対する法律・税務上の助言ではありません。制度の内容は変わることがあるため、最新の情報は記事内の公的機関のページでご確認ください。