相続した実家・空き家をどうする？住む・貸す・売る・解体・手放すの選び方

相続した実家や親の空き家は、選択肢が多いぶん迷いやすいものです。結論から言うと、「家族の誰かが使う予定があるか」と「値段がつくか」の2つを先に確かめると、選択肢はかなり絞れます。

反対に、いちばん負担が大きくなりやすいのは「決めないまま置いておく」ことです。この記事では、5つの選択肢の違いと、決める順番をまとめました。

空き家は「持っているだけ」で負担がかかる

選択肢を比べる前に、空き家を持ち続けるとどうなるかを確認しておきましょう。

固定資産税： 誰も住んでいなくても、毎年かかります。
管理の手間： 換気、草木の手入れ、郵便物の確認などが必要です。遠方だと交通費もかかります。
税金が上がる場合： 2023年12月13日に施行された改正空家法で、放置すると危険になりそうな空き家が「管理不全空家」として指導・勧告の対象になりました。勧告を受けると、固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れます（空き家の固定資産税が上がるのはどんなとき？）。
名義の変更が義務： 2024年4月1日から、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前の相続でも、まだ登記していなければ対象です（相続登記の義務化）。

持ち続けるときの費用の目安は、売れない空き家の固定資産税を払い続けている方へで計算方法を紹介しています。

5つの選択肢を比べる

選択肢	向いている人	注意点
住む	家族の誰かが住む予定がある	修繕費がかかる。兄弟との名義・費用の整理が必要
貸す	立地が良く、修繕すれば借り手がつきそう	修繕費と管理の手間。貸すと売りたいときにすぐ売れない場合がある
売る	使う予定がない	仲介か買取かで、価格と期間が大きく変わる
解体する	建物が古く、土地として売るほうが有利	解体費がかかる。更地にすると固定資産税が上がる場合がある
手放す（売れない場合）	値段がつかない	国庫帰属は建物があると申請できない。相続放棄はすべての財産を手放す

それぞれ、もう少し詳しく見ていきます。

住む

家族の誰かが住むなら、家はそのまま活かせます。ただし、古い家は修繕費が大きくなりがちです。兄弟がいる場合は、「誰の名義にするか」「住まない兄弟にどう配慮するか」を先に話し合っておくと、後のトラブルを防げます（兄弟が実家の売却に反対しているときの5つの選択肢）。

貸す

立地が良く、修繕すれば借り手がつきそうなら、貸すことで家賃収入を得られます。一方で、修繕費や入居者対応の手間がかかります。

また、住宅を貸すと、借りている人の権利は法律で強く守られます。売りたくなっても、すぐには出て行ってもらえない場合があります。将来売る可能性があるなら、期間を決めて貸す契約（定期借家契約）も検討し、契約の前に不動産会社や専門家に確認しておきましょう。

売る

使う予定がないなら、売ることで固定資産税や管理の負担から解放されます。売り方は大きく2つです。

仲介： 不動産会社に買い手を探してもらう方法です。相場に近い価格が期待できますが、売れるまで時間がかかることがあります。
買取： 買取業者が直接買い取る方法です。価格は相場より低めになりやすいですが、古い家や荷物が残った家でも、現状のまま早く手放せる場合があります。

仲介で売れにくい事情があるかどうかは、相続した実家が売れない7つの理由で確認できます。不動産会社に断られた場合は、断られた家の次の一手も参考にしてください。

売るなら、税金の特例の期限も確認しておきましょう。 親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば、売却の利益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円）を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」があります。国税庁が示している主な条件は次のとおりです。

2027年12月31日までに売ること
相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
売却代金が1億円以下であること
耐震基準を満たすようにリフォームするか、取り壊すこと（売った年の翌年2月15日までに行えば対象になる扱いもある）

ほかにも条件があります。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

解体する

建物が古く、土地として売るほうが買い手がつきやすい場合は、解体も選択肢になります。ただし、注意点が2つあります。

固定資産税： 家が建っている土地は固定資産税が軽くなる特例があります。更地にすると特例が外れ、税金が上がる場合があります。
建て替えできない土地： 道路との接し方によっては、一度解体すると新しく家を建てられない土地があります。解体の前に必ず確認してください（再建築不可の実家を手放す4つの方法）。

解体費をかける前に、買取業者に「建物があるまま」の査定を頼み、解体した場合と比べるのがおすすめです。

手放す（値段がつかない場合）

売りに出しても値段がつかない場合は、売る以外の方法もあります。

空き家バンク： 自治体が空き家の情報を紹介する仕組みです。国土交通省が支援する「全国版空き家・空き地バンク」で、全国の物件をまとめて探せます。
隣の家の所有者に相談する： 隣の人にとっては、土地を広げられる機会になることがあります。
相続土地国庫帰属制度： 2023年4月27日に始まった、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。ただし、建物がある土地は申請できないため、家は解体が必要です。審査手数料が1筆14,000円、承認されると負担金（1筆20万円が基準。土地の種類や場所によっては面積に応じて増える）がかかります（相続土地国庫帰属制度が使える人・使えない人）。
相続放棄： 家だけでなく、預貯金なども含めたすべての財産を手放す手続きです。期限があり、放棄しても管理の責任が残る場合があります（実家を相続放棄するとどうなる？）。

決める順番

迷ったときは、次の順番で進めると整理しやすくなります。

名義と相続人を確認する： 誰の名義のままか、相続人は誰かを確認します。相続登記がまだなら、ほかの手続きと並行して進めます。
家族で「使う予定」を話し合う： 住む人・貸したい人がいるかを確認します。誰も使わないなら、「売る」か「手放す」が中心になります。
値段がつくかを確かめる： 不動産会社の査定に加えて、買取業者にも査定を頼むと、「仲介でいくら」「現状のまま買取ならいくら」を比べられます。査定を頼んでも、売る義務はありません。
期限から逆算する： 相続登記の期限や、3,000万円特別控除の期限があります。迷っている間に期限が過ぎないよう、いつまでに決めるかを家族で決めておきましょう。
決まるまでは管理を続ける： 結論が出るまでは、換気や草木の手入れなど最低限の管理を続けます。遠方なら、管理を代行してもらうサービスもあります（遠方の空き家を現地に行かずに売る方法）。

まとめ

まず「使う予定があるか」と「値段がつくか」を確かめる
使わないなら、売る・手放すが中心になる。仲介と買取の両方で査定を比べる
相続登記と3,000万円特別控除には期限がある
決めないまま置いておくと、税金や管理の負担が続く

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参考にした公的情報

この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の事情に対する法律・税務上の助言ではありません。制度の内容は変わることがあるため、最新の情報は記事内の公的機関のページでご確認ください。